维州高院在近期判决中裁定单元面积减少不到5%仍属可撤销期房合同的”重大改变”
维多利亚州最高法院最在近期审理的博格等人诉长船资产集团二号有限公司（Burger & Ors -v- Longboat Holdings Group2 Pty Ltd [2021] VSC 469)一案中做出不利于被告公寓楼花期房开发商的裁定，认定开发商依据与原告之间签订的公寓期房销售合同最终交付的单元在总面积减少并未超过合同约定的5%上限的情况下仍然存在多个构成维州1962年《土地销售法》（Sales of Land Act 1962 VIC）第 9AC(2)条下定义的”重大改变”(“materially affect”), 因此期房合同买家有权要求撤销期房销售合同并要求开发商全额退还已支付的购房定金。
本案判决结果对于新南威尔士州不动产交易法中买家针对类似违约情形时能否寻求法定救济权利的可能性与司法实践方向具有重大参考价值。
在本案中，原告期房买家与被告开发商于2018年2月签订了期房购买合同，购买位于墨尔本West Footscray区一套设计建筑面积为95平米的待建的住宅公寓单元以及附属的停车位。期房合同中包括了澳洲楼花期房销售合同常见的条款，规定开发商在建筑工程施工过程中有权根据开发设计与施工许可的修正或者施工实际状况的改变，对实际完工的单元做出微小改变，而买家无权对合同披露的设计图纸与实际交付的建筑单元之间的其他微小误差提出异议或者要求减价索赔，也不得主张撤销合同，除非实际完工的单元的总面积与设计相比减少超过5%以上才构成合同下定义的“重大改变”(material change)。
2021年3月，被告等人收到原告发来的最终完工和注册登记的公寓建筑分层户型图纸，发现他们购买的公寓单元与合同设计图纸之间存在多个误差，包括单元总面积的减少。原告随后向开发商提出撤销合同退还定金的要求，被被告拒绝。原告最终向维州最高法院提起诉讼，要求认定开发商交付的单元存在法定的“重大改变”并宣告原告因此享有相应的撤销合同的权利。
在诉讼中，原告承认根据测量评估结果，单元总面积减少了4.39%，未超过合同条款约定的5%面积误差上限，但原告主张开发商交付的实际单元的下列其他变化和误差仍然构成了法定的“重大改变”:
1.改变了与相邻单元的边界，导致原告购买的单元的主卧室的实际室内面积缩小约1/4、走廊宽度变窄、无法在安置必要家具后提供合理的空余空间、从而严重损害主卧室的功能和吸引力从而损害了公寓单元整体的实用价值和经济价值；
2.缩减了楼体设计的窗外采光空间(light court)的长度，加上主卧户型的改变，当卧室门打开时会遮住大部分窗户，严重减少主卧室的自然采光；
3.单元附属的地下楼层中的一个停车位的宽度减少了13厘米，另一个停车位面积减少了11%，并改变了设计的位置与设计高度；
4.将设计中的部分公共面积划分出去指定为其他用途，导致原告购买单元所在公寓的公共面积和使用权利减少。
被告对此提出了抗辩主张:
5.主卧室的户型改变是由于必要的额外结构墙导致的“适度改变”，单元总面积减少小于 5%属于业内通常认为“可以容忍的”程度并且属于合同双方接受和预期的范围内，合同条款限制了买家能否自行定义何种程度或者类型的建筑改变构成“重大改变”从而限制其提出任何主张或诉请的权利；
6.原告未提供任何工程专家报告或补充证据证明主卧室采光因为采光空间的改变而严重受限，其结论是推断、臆测和主观性的；
7.对于公寓楼原有设计的公共面积的分割是由于项目建设开发许可必须满足墨尔本水务局对于防洪地役权(easement)储备用地的需要，变为景观用地和公用露台，仍然可供小区业主通行或是享受景观绿地带来的环境美化的利益，与设计用途并无实质不同；而且公共面积属于业主法人团体所有，作为业主成员的原告并无法直接对公共面积主张或行使任何权利或主张其利益因为公共面积改变而严重受损。
8.原告对于车位实际高度、尺寸的陈述与提交的照片等证据存在误导性，有些照片从较低或者错误的角度拍摄，夸大了目视所感受到的误差幅度；所有建成的车位仍然符合澳洲建筑标准的要求并且不妨碍停车位的功能和停车需求。
经过审理，主审法官最终做出对原告有利的判决，认定被告交付的实际单元对户型的改变、对室外采光空间的改变导致的主卧室采光变化、减少公寓楼设计公共面积改为他用三项均构成《土地销售法》第 9AC(2)条下定义的”重大改变”，因此原告享有依法要求撤销期房合同退还购房定金的权利。 法官认为原告提出的第四项关于停车位面积和尺寸的改变程度未能构成实质性的重大不利变化。
在判决中法官做出了下列重要裁定：
1.原告无需证明多个因素的改变相互叠加构成的总体改变是否需要达到“重大改变”，任何一项单独的改变因素如果构成法律定义的“重大改变”均足以满足原告行使撤销合同救济权的条件。
2.合同双方不能通过合同条款来改变、豁免、缩限对《土地销售法》下“重大改变”短语的定义。单元总面积减少5%上限尽管属于被法律和先例判决所认可的普遍接受的业内标准，但不妨碍或约束法院对于其他可能构成实质性不利变化的因素的评估和认定。
3.变化因素是否构成法定的“重大改变”属于事实问题(question of facts), 无需考虑导致相关建筑因素改变的原因、意图与因果关系；对于“重大”（material）的界定标准应采纳其普通法下的一般字面含义解释，根据个案每个不同的争议事项单独进行事实评估。
4.法院在事实上认可：作为住宅单元的功能与使用价值重要组成部分，主卧室采光权由于结构或户型变化而造成实质性的不利变化也属于单元的“重大改变”。
5.减少和将设计的公寓公共面积部分分割分配给其他所有权人或者用于其他限制性用途会导致业主作为法人团体的一员永久性丧失对原本设计的公共面积的“排他性”和独占性的物权权利内容，足以构成实际性的“重大改变”。
对本案判决的影响的评估
1.本案判决再次进一步凸显了澳洲住宅公寓开发商在项目开发、预售和建设过程中所承担和可能面对的法律风险，限制了开发商在同类型项目中提前布局和预售或者承担相关技术风险的空间：除非能够合理消除此类技术和法律上的不确定性，否则无法保证能否避免出现类似的误差和变化导致楼花买家在楼市处于下行周期或是价格波动窗口时以此为借口来摆脱合同约束，导致开发商无法兑现交易、回笼资金甚至出现流动性风险的可能性。
2.维州最高法院这一最新判决对业界的指导作用还包括对住宅公寓项目开发的融资合规审查门槛预期的改变：今后对类似期房楼花项目提供工程贷款融资的银行等金融机构势必改变对于pro-forma符合融资要求的楼花预售合同的合同条款与设计图纸的审查标准来进一步排除由于施工与设计图纸调整导致建筑单元、大楼结构、采光权、公共面积等多种因素可能出现实质性的误差，或者提高对类似项目利润-成本比例与预售及格线的要求，这将导致开发商预售法律合规与满足融资条件的难度的增加。
3.本案对于新南威尔士州不具备直接的约束力，但在把握相关司法实践方向仍然具有强烈的参考价值。目前新州与维州相关法律相对应的是1919年《不动产交易法》第66ZP款规定。尽管新州在2018年引入相关保护楼花期房买家权利的修正案时大体上采取了和维州《土地销售法》相同的对出现“重大改变”情形时赋予买家寻求撤销期房合同的法定救济权利，但和维州不同的是，新州《不动产交易法》第66ZP(3)(a)款增加了一项额外的限制条件，要求买家除了证明存在法定的“重大改变”之外，还要证明假如买家在签约购房前就事先知晓该误差变化将不会选择购买该物业(“would not have entered into the contract”)。 这其实是将普通法下关于是否构成合同“误述”(misrepresentation)的测试通过法条化引入，符合2018年之前新州高院一系列已建立的司法判决先例。目前新州尚未有足够的关于《不动产交易法》第66ZP(3)(a)款如何解释和适用的司法判决的报道，有限但合理的理解与推测是：相关的额外司法测试标准不仅意味着遭遇类似情况的新州买家在寻求同样的司法救济时要面对更高的门槛，同时对于新州的不动产交易法务律师而言，这意味着存在通过合理的楼花合同条款的描述和规定来巧妙缩限楼花期房买家在特定情形下寻求新州《不动产交易法》第66ZP款救济的可能性。
关于新州现有合同“误述”(misrepresentation)的普通测试与《不动产交易法》第66ZP(3)(a)款如何进行正确解读的问题，我们会在今后带来进一步详细的研究和讨论。
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