新州高院在近期判决中裁定年息60%的违约罚息构成对抵押赎回权不合理的妨害

新南威尔士州最高法院在2021年9月9日判决的一起涉及高额贷款利率的短期二级商业抵押贷款违约导致抵押权人试图赎回一级抵押权并出售债务人用于担保债务的多套抵押不动产的法律纠纷案件中，对商业贷款按揭抵押合同中规定年息高达60%的违约罚息是否构成了对债务人行使赎回权的不公平且不合理的妨碍(unfair and unconscionable impediment)从而构成无效和无法被强制履行的合同条款进行了审查，并最终做出了对于债务人一方有利的裁定。

在第一抵押资本有限公司诉西太平洋银行集团公司（First Mortgage Capital Pty Ltd 诉 Westpac Banking Corporation Ltd [2021] NSWSC 1143）一案中，债务人于2018年5月与原告First Mortgage Capital签订了一份短期商业抵押贷款协议，将名下尚有未付清的Westpac的住房按揭第一抵押债权的位于维多利亚州Point Cook和Belmont区的两套投资房产二级抵押给原告，为债务人新设立的一家初创食品出口公司 Glocal Villager International Pty Ltd从原告处获得29万澳元的贷款，贷款期限为6个月，贷款利率为年息30%。在双方签订的贷款协议文本中还包括了条款规定：（1）如果债务人未能按期全额偿还贷款本息，则构成违约，违约期间债务人需要承担更高的利率为年息60%的违约罚息；（2）协议第18.3款列出了抵押权人在违约触发时能够行使的各项常规的抵押权人的救济权利，其中包括了18.3(h)款，规定原告有权代替债务人向其他抵押债权人支付欠款以赎回或解除其他优先抵押债权，而垫付的款项将构成贷款抵押所担保的债务的一部分。

债务人将其公司获得的贷款用于投资了一家位于巴布亚新几内亚的航空公司和燃料分销公司。2018年11月，债务人与原告之间的抵押贷款到期，但债务人未能筹集资金偿还本息。经过多次交涉和协商，2019年9月，债务人与原告之间达成了延长和更新抵押贷款的补充协议，原告向原告提供了名下位于新南威尔士州Fairy Meadow的两套公寓单元房和位于Albion Park Rail的一套公寓单元房产作为额外的抵押担保财产，并承诺会尽快将这3套公寓单元出售，并将出售获得的价款利润用于偿还欠原告的债务。

之后发生的事件较为复杂，可以简要概述为：原告单方面向债务人的其中2套住房的按揭抵押银行联邦银行CBA和西太银行Westpac先后支付了487,297.96澳元，赎回了相关房产的第一抵押债权，并行使抵押权人的出售权利将两套房产出售给了第三方买家，并收到价款共计85万澳元；债务人试图出售其他抵押房产并找到了买家，但原告要求将其之前垫付给按揭抵押银行的资金按照与原告签订的商业贷款协议第18.3(h)款的规定视作欠款的一部分，并按照违约期间规定的年息60%罚息利率计算额外利息；原告的主张遭到的债务人的拒绝，双方进一步采取了一系列对抗性的行动：原告阻挠债务人出售其余抵押房产的努力导致其交易无法交割过户而被撤销，原告同时进一步联系剩余抵押房产的第一按揭抵押权人西太银行Westpac要求同样垫付资金赎回Westpac的抵押债权并出售这些房产，但债务人向Westpac银行发出通知撤回其在商业贷款协议中授予原告的委托授权Power of Attorney并要求Westpac不得配合原告赎回第一抵押权；Westpac随后答复原告表示除非原告与债权人之间的纠纷达成某种和解，否则Westpac不会继续配合原告任何试图出售债务人房产或赎回Westpac抵押权的行动。

最终原告在新南威尔士州最高法院衡平法分庭向Westpac和债务人提起诉讼，要求法院给予衡平法救济，认定其有权行使抵押权人权利赎回Westpac的优先抵押权并出售债务人的房产。债务人随后向高院提起了反诉，要求法院认定原告的贷款协议所规定的年息30%的贷款利率与年息60%的违约罚息利率构成抵押权人对抵押债权不正当和不合理的行使而应当被认定不可执行(unenforceable)。

全案的实质争议在于：原告在债务人违约后先后垫付用于赎回银行的优先抵押债权的约 487,297.96澳元（约为原告向债务人提供的最初短期贷款本金的1.7倍之多）是否可以依据贷款协议第18.3(h)款的规定被认定构成受担保的抵押贷款的一部分，并按照年息60%的罚息利率来计算罚息？

经过审理，新州高院最终认定：原告与债权人之间的贷款协议第18.3(h)款的适用会导致原告垫付的额外资金以年息60%利率计算罚息并构成新的受担保“抵押权利益”(unconscionable collateral advantage)，构成对债务人行使其抵押赎回权的不正当和不合理的妨害。因此法院裁定部分限制原告贷款协议第18.3(h)款的适用：原告垫付的额外资金部分不得以年息60%利率计算利息，只能适用原第一抵押债权人联邦银行CBA和西太银行Westpac与债务人之间的按揭贷款利率，或是在没有银行贷款利率可适用的情况下依照新南威尔士州民事诉讼程序法(Civil Procedure Act)等法规规定的司法利率计算。

在判决中，法院同时得出了下列部分结论：

1.原告贷款协议所规定的年息30%的一般利率尽管属于偏高，但对于短期商业贷款或是过桥贷款而言并非罕见或过高；债务人了解这笔贷款利率的短期和商业性质，并且在充分咨询了法律建议后自觉自愿进行了交易，没有证据显示债务人签约时受到原告任何不正当影响、压力或是胁迫；债务人一方在庭审时也并未提交任何证据证明年息30%利率与市场常见的过桥贷款利率或信用卡透支利率等商业贷款利率相比过高。因此法院拒绝认定原告贷款年息30%的一般利率构成不正当或不合理的贷款利率。

2.原告贷款协议第3(h)款本身属于常见和合理的抵押贷款合同条款，其执行本身并不会单独导致抵押权人对抵押权不公平和不合情理的行使。然而第18.3(h)款连同贷款协议规定的高达年息60%的违约罚息条款一起将造成对债务人权利的极为不公正和不合理的妨碍后果。

3.如果允许原告对其构成额外债权部分的垫付资金适用60%的罚息利率，将等同于允许原告将债务人与第一按揭抵押债权银行之间的一般住宅按揭贷款债务直接转化为高息贷款，为债务人清偿其商业贷款本息与罚息之外设立了不合情理的额外费用负担，构成了不正当的妨碍，而没有任何证据显示债务人为担保其债务提供的抵押品的价值在此期间存在任何实质的减少或其他情形为原告的行为提供理由；如果允许60%的罚息利率适用将会导致原告通过债务人违约而获得远超过债务人贷款违约罚息债务金额的、原告原本不能从贷款协议中获得的不成比例和不合理的额外高额回报。

评论

1.本案再次凸显在日渐增多的短期商业抵押贷款纠纷中，法院尽管对契约自由和商业市场主体间自觉自愿的交易行为一般采取不干涉和容忍的态度，但对于少数极端和例外的不正当和不合理地行使债权人抵押权的情形，法院愿意并且能够提供衡平法救济的渠道。

2.尽管法院在判决中并未进一步进行法律分析，但相关结论强烈暗示抵押权人任何对附带额外的抵押权利益的主张是否有效将受到本案列举的多个标准的测试，例如赎回抵押权资金的利率或其他名义的附加费用与债务是否会超过原有第一抵押贷款的一般利率从而构成对债务人赎回抵押品的不合理的妨害。此外可以合理预期，法院对于非商业贷款或短期贷款的抵押债权交易例如消费者信贷或是一般住宅按揭贷款中的抵押权人可能会适用更严格和更高的测试标准。

3.本案对于抵押贷款市场交易参与各方分别提供法律审查和建议的事务律师提供了一次警示：对于贷方律师而言，本案意味着有必要对现有短期过桥贷款和商业贷款协议中相关罚息条款和抵押权条款需要进行修改和优化以满足通过相关衡平法测试的要求；对于借方律师而言，有必要进一步谨慎评估对客户提供审慎的抵押贷款协议条款解释义务的范围，如果仅囿于满足客户对利率、还款期限、违约后果等方面的字面理解，而忽略对可能纠纷和诉讼风险及其法律救济胜诉可能性的必要分析和警告，那么在出现客户违约事件和纠纷时可能会导致潜在的律师专业疏忽的过失责任。

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