即将生效的新州《设计和建筑业从业者法》对建筑业者与保险公司带来挑战

该法案目前仅部分生效，其中涉及建筑从业者对建筑业主承担的新的法定审慎注意义务部分自2020年6月11日起生效；而关于从业人员注册登记制度、建筑设计和施工专业人员的强制保险制度、监管部门的调查和处罚制度等规定将于于2021年7月1日生效。

在过去10年中，Mascot Tower、Sugarcube Apartment、Opal Tower等新南威尔士州某些新的高层公寓大楼中的建筑设计或施工缺陷丑闻随着新闻报道和调查揭露广为人知。而其中涉及不合规的可燃保温外部涂层的建筑缺陷问题则因为2014年维多利亚州多克兰区的Lacrosse公寓大楼和2017年伦敦格伦费尔公寓的大火而成为社会焦点。这两次大火都是由于大楼外部覆盖的易燃的带有聚乙烯芯的铝复合面板迅速蔓延而来的。

迪肯大学和格里菲斯大学的研究人员对住宅多用途物业中的建筑缺陷进行了调查，调查披露了严峻的问题存在：

– 所有新住宅公寓楼中有85％的多个位置至少有一个建筑缺陷；

– 50-60％ 的缺陷归因于设计问题，其余的则和施工有关；

– 最常见的缺陷与外层包覆材料不合规、防火缺陷和防水缺陷有关；

– 与劣质建筑问题相关的是目前主流建筑开发的商业模式中没有赋予业主追责的有效救济途径：开发人员使用专门设立的空壳法律实体SPV作为项目开发商与工程方销售和建造了许多新的公寓楼，这些公寓单元一旦交付售出便将项目公司清盘解散。楼花期房的购买者与开发商签订了购房合同，但与施工承包商之间没有直接的法律责任关系。

目前新州最高法院的判决采纳的司法解释主张工程商与作为建筑公共面积所有权人的业主法人团体之间不存在纯经济损失的赔偿责任。尽管现有的住宅建设法Home Building Act下规定了建筑商（和开发商）对于业主承担法定默示的保证义务，但对于重大建筑缺陷，法定担保和诉讼时效为六年；对于主要缺陷以外的其他缺陷，相关维权期限进一步缩短到两年。在现有的法律框架和市场现状下，建筑重大缺陷的维修成本往往最后落在业主身上，而相关的直接责任人包括施工者、分包商和设计师则逃避了法律后果。

针对《 Shergold Weir调查报告》揭露的现有法律体系的缺陷和建议改革的措施，本次新立法从根本上对新南威尔士州建筑行业引入了多项结构性的重大改革，其意图和目标在于:

(1) 为不动产零售市场的购买者和业主提供新的法定救济措施与维权渠道，弥补现有普通法和合同法框架下的不足；

(2) 大大提高了建筑行业中设计和施工部分参与的专业人士的准入门槛、个人责任与风险机制，以及对应的经济调节杠杆机制（包括强制专业过失保险和民事违法罚款责任等），从而一方面将相关风险部分转嫁到建筑行业从业者以及保险公司身上来分担，另一方面变相地等于提高了建筑业的从业固定成本和竞争，利用市场机制加速淘汰缺乏资本与实力来负担合规成本的小型建筑业从业玩家。
 

本次新法案主要包括了以下几个方面：

1.  规定了建筑业从业人员必须承担的新的可朔及既往的法定审慎注意义务：从事建筑工程的人员有义务采取合理的技能、注意和措施，避免因建筑或与之相关的建筑缺陷造成的经济损失。

2. 规定了全面的从业者准入注册登记许可制度，要求建筑设计师、工程师和所有从事建筑工程的人员必须具备规定的专业资格、专业能力并获得注册登记许可才能从事相关业务。

   3. 新的合规要求：建筑设计和建筑施工从业人员必须在颁发建筑交付入住许可证书（OC）之前向审核与监理人士与机构提供有关建筑设计、设计变更、建筑工程、工程参与者是否符合澳洲建筑规章BCA要求的证书。

    

3. 规定建筑业从业者必须购置强制性专业保险；

4. 授予政府监管部门新的监管工具，对违规的注册建筑业从业者采取调查和处罚，包括罚款或吊销执业许可禁止进入建筑业市场等等。

 本次新法案中最引人注目的是最新的法定审慎注意义务部分还包括了下列多个重要组成部分:

(1) 法案中对“建筑工程”这一概念进行了广泛的定义，其中包括了：建筑工程、建筑工程设计、制造或供应用于建筑工程的建筑产品、 进行项目施工监督协调和管理活动、或对上述各个项目的执行具有实质控制权的个人或实体的行为。这意味着，如果建筑最终发现存在可追究的设计或施工缺陷，建筑业主不仅可以向承担过失责任的建筑商或开发商提出索赔，还进一步可以向建筑师、工程师、个人分包商、建筑材料产品制造商和供应商以及项目经理提出索赔。

（2）新的法定审慎注意义务具有追溯效力：在新法案生效前十年的建筑行为都适用本法。这意味者任何在2010年6月11日之后的符合新法案对责任要件定义的已发生的建筑缺陷过失责任行为都将暴露在被追究违法过失赔偿责任的可能性之中。这一法律效力暗示着大量潜在的针对有问题或有缺陷的建筑的从业人员包括专业人士以及相关保险公司的追责大门可能已经悄悄打开了。但目前的业内共识是新的法案的追责可能性仍然受现有的诉讼时效法律的限制。

（3）新法案对 “经济损失”的定义非常广泛，可以理解为不仅包括修复建筑缺陷的成本（包括建筑缺陷造成的各种间接损失），还包括在必要时为受损害业主提供替代安置住所的合理费用。

（4）新的法定审慎注意义务不能被建筑和物业销售合同中的特别条款加以豁免、改变、设置前提条件或者缩限，因而禁止了建筑业从业人员任何试图通过不公平的针对消费者或业主的合同条款无条件规避或者免责的企图。

（5）新的法定审慎注意义务保护并适用于物业的首个业主、分层小区的所有业主以及物业所有权的未来受让人和继承人（即未来的每个业主）。也就是说建筑房屋的转让并不会导致建筑开发商、施工者和设计者对未来新业主承担的相关法律赔偿责任的自动消灭。

小百科：什么是不合规的易燃性的建筑外部包覆材料(cladding materials)?

以往市场上常见的建筑外层用铝复合隔热面板板芯在新的监管条例出台之前往往由多种不同来源的材料制成，其中包括聚乙烯。聚乙烯含量越高，面板将越易燃。目前新南威尔士州已禁止在建筑物的任何建筑外覆层、外墙、外墙保温层、外墙或外墙饰面中使用以质量计算超过30％的聚乙烯作为核心的面板。

面板所构成的危险程度将取决于其在立面上的位置以及着火的潜在后果。低风险是可以容忍的，可以在不拆除面板的情况下进行管理（安装时面板也可能符合澳大利亚建筑规范）。中度风险通常需要部分拆除面板或拆除点火源。高风险或极高风险将要求立即拆除面板，因为这对生命和安全构成了无法容忍的风险。 

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