新州高院最新判决对HIA建筑合同中的约定违约赔偿金条款作出重大限制

在本案中，被告Hammond＆Simonds NSW Pty Ltd（工程承包商）与原告卡佩罗夫妇Mr and Mrs Cappello订立了一份标准格式的新南威尔士州房屋行业协会住宅建筑HIA合同，合同中规定原告承诺以建造成本上利润加成模式收费（costs plus margin method)来负责为作为不动产业主的原告翻新其在哈伯菲尔德地区的房屋的底楼楼层。

双方签订的合同中包括了默认的标准“约定违约赔偿金” （liquidated damages clause) 条款，规定：逾期未能交付后的延误赔偿金额为每个工作日赔偿1澳元。

被告的建筑翻新工程大约推迟了7个月才完成，期间被告并未依据合同延长交付时间条款(extension of time)要求延长交付期限。原告随后向被告方提出了多项索赔诉讼请求，其中包括一项依据普通法提出的一般合同违约损失索赔，总额为30,000澳元。

 工程承包商方面在法庭上主张：业主只有权依据标准建筑合同中规定的 “约定违约赔偿金” （liquidated damages clause) 条款（以下简称LD条款），为超过交付期限后延误的每个工作日赔偿约定的1澳元的逾期延误赔偿金； 一旦业主在签署合同时同意固定的违约赔偿金额，就应当被视为放弃和排除了另外依据普通法提出一般违约赔偿的权利。

业主作为原告则主张：LD条款并未消灭或者排除原告在承包商构成逾期违约的情形时所能享有的其他法律救济，因为1989年新南威尔士州住宅房屋建筑法（Home Building Act  NSW 1989）第18B（1）（d）款明确规定，工程承包商不仅承担合同责任，还承担“在合同规定的期限内通过合理尽责完成约定的施工内容”的法定默认保证义务(statutory warranty)。如果被告方所主张的LD条款限制了被告的违约责任的观点能够成立，则LD条款将构成对第18B（1）（d）款规定的业主所享有的法定权利的不正当限制，那么根据同一部法律第18G条的规定，该合同条款将因为违法而自始无效。

 经过审理，新州最高法院作出裁定，在判决书中，法院认定：

（1）HIA标准建筑合同下的标准LD条款不应被解释为原告所能享有的唯一逾期损害救济途径。相反，在合同仅规定每天1澳元的延期赔偿金额的情况下，合同双方应被推定为意图允许业主另外有权主张普通法下的一般合同违约损害赔偿。

（2）完全采纳了原告方辩护大律师的意见，即：如果在住宅建筑合同中双方意图通过LD条款或其他特别条款来完全免除或大大缩小工程承包商的违约责任的做法， 例如将违约赔偿责任限制在仅承担名义赔偿金，将被视为对业主依据新州住宅房屋建筑法HBA的规定所享有的工程承建商提供的的法定担保权利的违法限制，从而被认定为无效；

（3）如果LD条款规定了合理的量化的固定赔偿金额或计算方式，能够为业主提供一个 “实质的救济权利‘， 则不会构成对业主法定担保权利的非法缩限。

尽管”每天1澳元“的LD条款在大中型工程建筑合同和交易中非常罕见，但新州HIA标准住宅建筑合同是目前业内小型住宅建设和翻新业务中普遍使用的法律文本，而约定1澳元的名义上违约赔偿金的LD条款几乎包括在所有现有的合同中。本案及其判决改变了对新州的小型建筑工程承建商在HIA合同下承担法律风险和责任的预期，其带来的影响可能包括如下几个方面：

1. 所有目前正在履行中的HIA标准合同及其LD条款，在本次判决后都无法为工程承包商提供其原本意图或依赖的对违约延迟交付的损害赔偿责任的限制；相反，现在，在这类合同中的所有业主都获得了可以向法院提起诉讼就一般合同违约主张损害赔偿的权利。

2. 该判决应被视作在住宅类建筑工程承包行业中交易双方享有的契约订立自由的一次重大缩限，包括将成本涨价、延误、施工或材料缺陷等可能带来的违约风险量化、外包或是作为谈判议价中的可变或者可交换筹码的可能性受到了重大限制，同时也意味着工程承建承包方今后在使用HIA标准合同模板之前需要重新审慎而合理地评估相关违约责任风险敞口。 

3. 今后工程承包商方面将很难在HIA标准合同模板或是其他住宅类建筑合同中通过特别条款来豁免或不合理地缩小其承担的违约赔偿责任。工程商应当考虑或者在签约前的报价和谈判阶段就在LD条款中协商一个合理的量化的固定违约赔偿责任金，或是考虑当存在无法按期交付完工的风险时尽可能地合法使用合同已规定的延长交付期限的机制。

4. 在和住宅建筑home building类似的零售租赁retail lease等目前受到州一级立法框架高度监管的行业中，当事方及其代理律师不能再盲目依赖业内普遍使用的标准合同模板，而必须重新审视各项合同责任，特别是任何特别条款special conditions是否能够通过相关监管法规对于强制性和默示性的法定义务、法定担保责任的合规测试。

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