AML/CTF Scheme倒计时：律师、地产中介与会计服务即将进入 AUSTRAC正式监管

从 2026 年 7 月 1 日 起，澳洲反洗钱与反恐融资制度（Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing scheme，简称 AML/CTF scheme）将扩展到部分律师、过户师、地产中介、会计师及公司服务业务，相关新增行业从业者必须从 2026 年 3 月 31 日 起开始在Australian Transaction Reports and Analysis Centre（澳大利亚交易报告和分析中心，以下简称AUSTRAC）登记，并在 2026 年 7 月 29 日前完成 enrolment。

Key Takeaways

从 2026 年 7 月 1 日 起，只要特定高风险服务提供者落入监管范围，就必须在开始提供指定服务前完成初始客户尽职调查（initial customer due diligence, initial CDD）；如果无法在合理基础上核实关键事项，原则上就不能开始做这单业务。对普通客户最有直接影响的，通常是房产买卖、公司或信托架构设立与重组、交易资金收付或代管、融资安排这几类业务。

对买房客户、开发商、私人出资人、公司股东、中小企业主，以及使用信托或股份制公司实体的客户来说，今后都更可能被要求先解释自身真实身份、公司或信托控制权、交易目的和资金来源。最直观的变化就是：会被问更多问题、会被要求更多材料、交易节奏会更前置。

 AML/CTF scheme到底是什么？

澳洲反洗钱与反恐融资制度AML/CTF scheme，用大白话说就是：澳大利亚联邦政府要求某些容易被坏人利用的行业，在帮客户做交易之前，先把几件最基本的事情弄清楚——你是谁、你代表谁、谁是真正的受益人、这笔交易要做什么、钱从哪里来、这笔钱为什么这样走。如果客户对于这些问题讲不清楚，专业服务提供者就不能再像过去那样“先做了/先收了再说”。

AUSTRAC明确规定，只要某家机构提供了法律规定的特定高风险服务（designated services），它就会进入 AML/CTF 监管。新纳入监管的行业/机构包括律师、会计师、过户师、地产专业人士、贵金属与宝石交易者，以及信托和公司服务提供者等。一个不太恰当的类比就是，过去一般只有在澳洲主要商业银行办业务时碰上银行对客户进行反洗钱等合规调查或质询，如今将被强制普及到会计师、中介、房产交易律师等行业中去共同执行。

为什么从今年起，你的律师、地产中介或会计师会更频繁问你关于资金来源的问题？

因为从 2026 年 7 月 1 日 开始，落入监管范围的机构不仅仅要主动登记加入合规监管计划，还要准备自己的AML/CTF program、指定AML/CTF compliance officer、培训员工、对客户展开Know Your Customer（FYC，了解客户背景）尽职调查、并随时主动向 AUSTRAC 申报其发现的客户可疑资金或可疑事件。

今后客户在交易一开始就更可能会被自己委托的过户律师、会计师、中介要求解释或说明下列问题：资金来源、实际控制人、第三方出资安排、公司或信托背后的真实受益人、交易目的、为什么时间特别赶、为什么付款方式异常、为什么要使用复杂的间接代持或信托结构。

哪些服务最容易触发新规则？

对普通客户最常见、也最容易踩中的场景，通常包括：

第一，买卖转让房产：包括很多买房、卖房、开发交易和过户相关工作。

第二，变更和转让公司股权、信托收益权或其他法律架构下财产性权益。如果交易对象不是一套住宅/地块，而是公司股权、壳公司、单位信托或其他 legal arrangement（法律安排），也可能落入本次扩大的监管范围。

第三，在交易中代为接收、持有、控制或支付客户财产或资金。这对很多涉及客户资金、信托账户或交易款流转的场景都很敏感。

第四，协助安排公司或法律架构下的股权融资或债务融资，以及协助设立或重组公司、信托等结构。

也就是说，这不只是“买房卖房才受影响”，很多公司设立、股权重组、家族信托安排、投资结构设计业务、交易或专业服务也可能被纳入监管视野中。

这意味着什么？意味着以后华人客户常见的“先签、先付、先过了后面再补文件和签字”的所谓“灵活”空间会明显变小。过去很多客户习惯在临近合同交换exchange、买卖交割过户settlement或尾款资金到账前几天才临时补文件、临时改变付款安排或资金来源、临时变更出资人。今后这种做法在严格的AML/CTF program要求下非常容易把你的交易卡住，从而导致严重的法律和商业风险与后果。尤其是涉及第三方代付、家庭成员借款、海外来款、临时拆借、复杂信托或股权结构，机构通常都会比以前更早、更细地追问。如果承担监管义务的律师、会计师等个人或机构在合理基础上无法确认客户身份、代理权限、beneficial owner（实际信托受益人）或相关风险，将无法开始提供相关服务。

如果你的过户律师或会计师发现：

• 自己的客户资金规模和其职业、财务背景明显不匹配；
• 不愿说明资金来源；要求做脱离正规金融体系的秘密借贷融资协议private loan agreements；
• 频繁临时改客户指示；
• 无明显商业理由却急着完成交易；
• 要求使用表见代理或间接代持或复杂多层结构来隐藏真正受益人；
• 短时间内做背靠背大标的、大金额的资产处分/转让交易back-to-back property transactions；或者
• 通过多个海外账户转来转去，却和客户并无清楚的实际联系；

等等可疑情形，AUSTRAC 的新指引明确要求过户律师、会计师等新的受监管AML/CTF program的执业人士或机构必须采取进一步的enhanced CDD（加强尽职调查）；如果交易期间出现异常，还要做 ongoing CDD（持续尽职调查），包括更新 KYC信息、监测异常交易和补充核验，并在必要时强制必须向AUSTRAC提交可疑事项报告（suspicious matter report, SMR）。老客户也不等于永久免疫或一次性过关；相反，只要风险上升、信息变化或交易表现可疑或异常，机构仍可能重新发问、重新核实。

如果你不配合KYC / CDD，可能会发生什么？

最常见的后果不是“马上出大事”，而是很可能会发生以下三件很现实的情况：

第一，交易延误。因为机构不能在材料不完整、身份不清楚、出资路径说不明白的情况下贸然开始。

第二，审查升级。本来只需要完成最基本的VOI的交易，可能变成需要进行加强尽职调查、追加解释、重复核验程序。

第三，在达到法定门槛时，机构还可能需要向 AUSTRAC 提交可疑事项报告。

客户现在最好不要做的三件事

不要等到临近 settlement交割过户时才临时试图去解释谁出钱、钱从哪来、为什么突然换付款路径。赶时间本身就是风险信号。

不要觉得“家里人转钱”、“朋友先垫一下”、“第三方先打过来”这种过去常见的临时安排天然没问题。如今，只要涉及第三方出资、代付或中间人，机构就更可能追问实际关系、是否获得合法和正规权限和解释资金来路。

不要使用难以追踪或解释不清的付款方式，尤其是现金、加密资产、拆分付款、临时多手转账，却又拿不出合理说明。

客户现在最该做的三件事

要尽早准备能说明你身份、公司或信托实际控制人、交易目的和资金实际来源的材料，而不是等机构来追问你才临时拼凑。

要尽早主动披露第三方出资、家庭成员借款、海外来款、公司或信托层级结构。越早说，越容易在交易时间表里提前按时完成和通过考验。

要把“解释清楚”当成今后相关受监管交易中必须完成任务的一部分。未来一段时间，能不能及时配合律师和会计师顺利完成KYC 和 CDD调查和提问，几乎会直接影响你能否按时顺利买房、完成融资、设立公司和信托。

一个客户最常见的误解：以后律师是不是什么都要上报？

也不是。AUSTRAC现行改革指引明确写明，修订后的法律并不影响法律专业保密特权（legal professional privilege, LPP）下客户拒绝提供受特权保护信息或文件的权利。也就是说，澳洲反洗钱与反恐融资制度确实会让针对客户的尽职调查更严格，但这不等于律师与客户之间所有沟通都失去保密保护。 但不受律师-客户保密特权覆盖的身份核验、交易背景、资金路径和风险解释信息，仍然可能需要依法披露和核实。

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