新州法院在近期判决中裁定完全禁止公寓饲养任何宠物的物业规章不合法

原告先后于2015年和2018年的年度业主团体大会上试图联合其他业主提出动议废除或者修改禁止饲养宠物的规章，但每次都未能获得足够多数业主支持票数而告失败。之后，物业管理人代表业主法人团体(Owners’ Corporate)向新南威尔士州民事和行政裁判庭（“ NCAT ”）提起诉讼要求判令原告夫妇不得继续在大楼内饲养他们的宠物狗，并要求对原告处以罚款。

 作为对物业起诉的回应，原告向NCAT提起反诉，要求认定大楼完全禁止任何宠物的规章属于“具有压迫性”，“苛刻”和“不合情理”，因而违反了SSMA第139条的规定而无效。原告向NACT指出：他们的宠物犬“安格斯”是一只 “训练有素、绝育、接种疫苗、无寄生虫、不敏感易怒、不掉毛、对人类和邻居非常友好、属于家庭的一员并且对孩子的身心健康有好处、不会吠叫、经常洗澡、每天会散步两到三躺”的好宠物狗，“他一生中的大部分时间都毫无怨言地在不同公寓楼中安静地生活着。” 物业不公平地禁止原告拥有和饲养他们的伴侣宠物犬，却无法举出任何证据证明“安格斯”会对其他业主和居民构成任何危害、滋扰、负担或者损失，也无法证明全面地、不加区别或者例外地禁止任何动物或者宠物的饲养给大楼里其他多数的业主和居民带来过任何实质的利益或者好处。

 在初审中NCAT支持了原告的主张，认定物业的禁止宠物饲养的规章违反了SSMA。但是，物业向NCAT的上诉复议庭提出了复议申请，并补充了一批对被告物业和业主法人实体有利的证据和辩护主张，包括强调：

1）原告父母在购买公寓单元成为业主前就知道或理应知道大楼对全面禁止宠物饲养的规定，因此原告自愿遵守物业指定并已存在超过20年的管理规章构成弃权（waiver）和禁止翻供(estoppel);

2) 虽然饲养宠物猫狗是澳大利亚人日常生活的再常见不过的一部分，但全面禁止公寓楼内饲养包括猫狗鸟鱼在内的任何宠物或动物的物业管理规章在新南威尔士州并不罕见。无论是要求安静休息的业主、保护孩子不被动物意外伤害的父母、对动物毛发过敏者、免疫力低下的老年人还是不喜欢贡献额外物业成本来负担动物排泄物清理的居民而言，全面禁止饲养宠物的规定体现了他们正当且合理的利益诉求。

3）公寓楼内的大多数业主先后多次通过投票维持了这条全面禁止宠物的规章，这体现了业主团体大多数成员的普遍意图。他们在SSMA下享有的自治权利和意愿应当得到法院尊重。

之后，上诉复议庭推翻了初审判决，改判禁止饲养宠物的规章合法有效。原告不服复议决定，最终全案被上诉至新南威尔士州上诉法院。

 最后，新南威尔士州上诉法院经过谨慎推理后最终裁定，一揽子无条件“禁止任何宠物”的物业管理规章条款属于“压迫性的”（oppressive），因而违反了SSMA第139（1）条。

 在判决中上诉法院认定：

1.SSMA第9（2）条规定了业主法人团体制定物业管理规章by-law的权限范围：任何细则或条款的制定目的必须是为了 “全体业主的利益”。饲养宠物属于业主享有的单元不动产所有权以及作为业主团体成员使用大楼公共面积权利的一部分。禁止饲养宠物的规章条款构成了对每个单元业主使用其不动产的法律权利的限制，这样的规章只有在为了适当地保护其他业主合理使用大楼公共面积和各自单元免受宠物不利影响的情况下才是合理的。

2. 但在本案中被审查的这条限制性规定仅仅简单地全面禁止饲养宠物，并未包括任何例外或者豁免条件，无法将安全的、未对其他业主和大楼管理构成不合理的危害、滋扰或者负担的宠物进行区分，因此未能与业主们如何使用各自单元与大楼公共面积的利益之间建立起任何“合理联系”，从而不符合SSMA第9(2)条要求考虑“全体业主的利益”的要求，也超出了SSMA第136条赋予业主法人团体制定自治管理规章的权限范围，因而无效。

3.一揽子全面宠物禁令可能会给业主法人团体、物业公司、业主委员会升至多数业主带来某种行政管理或者经济上的便利，但这样的便利还不足以构成对全体业主饲养保有宠物的普遍权利进行完全剥夺的合理理由。

4. 业主是否事先对于物业管理规章中的禁止条款知情或同意与本案无关，也不是需要被纳入考虑的一项因素。

上诉法院的这一判决在新南威尔士州开创了一个先例，法院通过判决事实上在暗示任何限制宠物的by-law规定都必须包括例外申请和对无害宠物的豁免，否则就可能被认定违法而无效。今后所有现有的全面禁止宠物饲养的物业管理规章都面临司法审查和做出相应修改的压力。

本网站及其内容属于北斗星国际律师事务所知识产权，未经书面许可不得转载、传播、复制、链接、镜像或以其它方式使用。

 Liability limited by a scheme approved under Professional Standards Legislation.